Justicia permite desafectar un apartamento de multipropiedad sin contar con la aprobación previa del complejo
La Dirección General de Seguridad Jurídica y la Fe Públicas le da la razón a Asesores y Consultores Asociados al evidenciar que no es necesario contar con la aprobación de la Comunidad de Propietarios para extinguir el régimen de un solo inmueble.
EL BOE ha publicado la resolución de la Dirección General de la Seguridad Jurídica y la Fe Públicas (DGSJFP)en la que da la razón a Asesores y Consultores Asociados en la posibilidad de desafectar un apartamento completo de un régimen de aprovechamiento por turno sin contar con la aprobación unánime del resto de miembros (cientos o incluso miles) de una Comunidad de Propietarios de un complejo turístico en régimen de multipropiedad.
En contra del criterio del Registrador de la Propiedad, la DGSJFP muestra su acuerdo con las argumentaciones de este despacho especialista en tiempo compartido al entender que si se cuenta con el pleno dominio (el cien por cien la propiedad) de un inmueble, en ningún caso se necesita la participación de la Comunidad en el acuerdo. Esto es porque la desafección no supone perjuicio alguno para sus miembros ni se acrecienta su patrimonio por aumento de su cuota de participación y, por tanto, tampoco su obligada participación en los gastos comunes porque en ningún caso se trata de una renuncia a la propiedad. Y es que dice la DGSJFP que está claro que quien insta la desafección del apartamento es “el titular en pleno dominio de determina finca registral y decide la extinción del régimen de multipropiedad por cuotas indivisas bajo el que se encuentra la finca descrita; estando la finca en cuestión integrada en una supracomunidad en la que una determinada fase de la misma está afecta al especial régimen de multipropiedad derivado de una adaptación realizada a la anterior Ley 42/1998”.
Es decir, aceptando las consideraciones de Asesores y Consultores Asociados, la Dirección General deja claro que, si se dispone del cien por cien de la propiedad de un inmueble nada impide proceder a la desafección de éste del régimen ya que la Ley específica que regula el tiempo compartido no hace mención concreta sobre cómo se extingue el régimen. Y es que, tener que contar con la unanimidad de una comunidad formada por cientos, si no miles, de propietarios hace que de forma efectiva sea prácticamente imposible tomar ninguna decisión relevante sobre el inmueble.
En el caso que nos ocupa, el titular del apartamento (que para más inri era una entidad pública) se veía además obligado a pagar anualmente 20.000 euros en cuotas de mantenimiento, mientras que, en régimen de propiedad horizontal, la cantidad no pasaba de 600. “Al existir una empresa de servicios o de mantenimiento, interesada en cobrar unas cuotas desmesuradas, y que con anterioridad a la adquisición de la vivienda por el Ayuntamiento de Denia, tiene en su poder las llaves de la vivienda (…), al propietario, (…), se le ha negado la entrega de las llaves, sin que haya podido acceder a la vivienda, ni tomar posesión de la vivienda. Esta situación es surrealista, pues el propietario, no solo no puede gozar, disfrutar o disponer libremente de la vivienda, sino que además se le impide la mera posesión, y se le obliga a soportar unas cuotas desmesuradas de aproximadamente 20.000,00 €”, es la argumentación con la que está de acuerdo la Dirección General en su resolución.
Y es que esta resolución podría marcar un antes y un después para los promotores de complejos turísticos que están viendo como sus edificios se han convertido en cementerios de socios “desaparecidos”, fallecidos, divorciados o morosos desde hace años, todos ellos con sus títulos inscritos en el Registro de la Propiedad. Cabe resaltar, de igual forma, que el único con posibilidad de aglutinar el pleno dominio de un apartamento de multipropiedad es el promotor del régimen ya que hay una semana (participación) reservada para el mantenimiento y que en todos los casos ha seguido siendo de su propiedad porque no ha podido ser transmitida.
El espíritu de la Ley que reguló en primera instancia la constitución de regímenes de Aprovechamiento por Turno y la adaptación de los que ya existían parecía dejar claro que quería alejar la venta de “semanas de vacaciones” de cualquier derecho que tuviera que ver con la propiedad inmobiliaria como tal. Hasta tal punto insistió el legislador en el preámbulo de la Ley 42/1998, que la norma acaba prohibiendo el uso de la palabra “propiedad” en las compraventas. Todo perfecto hasta que comienza su articulado. Entonces encontramos que la constitución de comunidades de propietarios es aconsejable para el buen gobierno de los complejos turísticos; que, en cualquier caso, debe de haber una comunidad de titulares, que los derechos pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad y para terminar que la Ley de la Propiedad Horizontal se aplica de forma supletoria y subsidiaria. Además, en el 98 se crea ad hoc, un nuevo derecho, el de Aprovechamiento por Turnos de Bienes de Uso Turístico, inexistente hasta el momento en el ordenamiento jurídico español.
El despropósito continúa con la Ley 4/2012 que deroga a la anterior y llega hasta nuestros días creando una situación en la que, finalmente, serán los Registradores de la Propiedad, la Dirección General de la Seguridad Jurídica y la Fe Públicas y en última instancia los tribunales quienes decidirán el futuro, no del negocio de la “multipropiedad” que ya es inexistente, sino el de cientos de inmuebles repartidos por España en situaciones de clara inseguridad jurídica o directamente convertidos en fantasmas de hormigón.
